como comprar uma terra
Comprar uma terra, seja para lazer, investimento ou produção, é um processo que exige cuidado e atenção a diversos detalhes legais, financeiros e práticos. Em Belo Horizonte e Minas Gerais, com a forte presença do setor agropecuário, entender as particularidades da compra de propriedades rurais é ainda mais importante. Abaixo, detalho os passos e aspectos cruciais para realizar essa transação com segurança:
1. Definição do Objetivo e Busca da Terra
- Objetivo da Compra: Determine claramente a finalidade da compra. É para moradia e lazer (chácara, sítio), produção agrícola ou pecuária (fazenda), investimento, turismo rural, ou uma combinação? O objetivo influenciará a localização, o tamanho, as características e o tipo de terra que você procurará.
- Pesquisa de Mercado: Investigue as opções disponíveis na região de seu interesse em Minas Gerais. Considere a proximidade de centros urbanos (como Belo Horizonte para acesso a serviços), infraestrutura (estradas, energia, água, internet), vocação da região (agricultura, pecuária, turismo), beleza natural e potencial de valorização.
- Canais de Busca: Utilize portais imobiliários especializados em imóveis rurais (como MF Rural, Agrolink Imóveis), entre em contato com corretores de imóveis rurais com experiência na região, participe de grupos e redes sociais focados em propriedades rurais em Minas Gerais e esteja aberto a indicações.
- Visitas Detalhadas: Agende visitas às propriedades que lhe interessam. Avalie não apenas as construções (se houver), mas principalmente a qualidade do solo, a disponibilidade e qualidade da água (nascentes, poços, rios, represas), a topografia do terreno, a existência de áreas de preservação permanente (APPs) e reserva legal (RL), a infraestrutura para a atividade desejada e a vizinhança.
2. Análise da Documentação da Terra
Esta é a etapa mais crucial para garantir a segurança jurídica da compra.
- Matrícula do Imóvel Atualizada: Solicite uma cópia atualizada (máximo 30 dias) da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região. Ela comprova a propriedade, descreve o imóvel (área, limites, confrontações) e informa sobre ônus (hipotecas, penhoras, servidões) ou ações judiciais averbadas.
- Certidão de Ônus Reais: Detalha os ônus existentes sobre o imóvel, complementando a matrícula.
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): Emitido pelo INCRA, atesta a regularidade cadastral do imóvel rural. Verifique se está quitado e se os dados coincidem com a realidade.
- Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR) e Comprovantes de Pagamento (últimos 5 anos): Verifique a regularidade fiscal do imóvel. Débitos podem gerar problemas futuros. Solicite também a Certidão Negativa de Débitos de ITR na Receita Federal.
- Cadastro Ambiental Rural (CAR): Obrigatório para imóveis rurais, reúne informações ambientais da propriedade. A situação do CAR pode indicar pendências ambientais.
- Georreferenciamento: Para áreas maiores que 100 hectares, é obrigatório para alterações no registro. Para áreas menores, pode indicar maior regularidade dos limites.
- Planta e Memorial Descritivo: Se houver construções ou em casos de georreferenciamento, compare com a realidade física e a descrição na matrícula.
- Certidões Negativas do Vendedor: Obtenha certidões negativas de débitos (federais, estaduais, municipais, trabalhistas, ambientais) em nome do vendedor para evitar que dívidas recaiam sobre o imóvel.
3. Análise da Viabilidade e Aspectos Legais Específicos
- Função Social da Propriedade: A Constituição Federal (Art. 186) estabelece que a propriedade rural deve cumprir uma função social, com requisitos como aproveitamento racional e adequado, utilização adequada dos recursos naturais, preservação ambiental, observância das leis trabalhistas e exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores.
- Restrições Ambientais: Verifique a existência de APPs, Reserva Legal e outras restrições ambientais (estaduais e federais) que podem limitar o uso da terra. Consulte órgãos como a SEMAD e o IEF em Minas Gerais.
- Recursos Hídricos: Informe-se sobre a disponibilidade de água e a necessidade de outorga de uso junto ao IGAM (Instituto Mineiro de Gestão das Águas), se for utilizar recursos hídricos.
- Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE): Verifique se a propriedade está em área com diretrizes específicas no ZEE de Minas Gerais.
- Fração Mínima de Parcelamento (FMP): Consulte a FMP do município se você planeja futuras divisões da terra.
- Direito de Preferência (Arrendatários/Confinantes): Em caso de venda, arrendatários e proprietários de terras lindeiras podem ter direito de preferência na compra.
- Aquisição por Estrangeiros: A compra de terras rurais por estrangeiros possui restrições legais específicas (Lei nº 5.709/71 e Decreto nº 74.965/74).
4. Negociação e Contrato
- Proposta de Compra: Apresente uma proposta formal após a análise da documentação e da propriedade.
- Negociação: Negocie o preço e as condições de pagamento.
- Contrato de Promessa de Compra e Venda: Formalize o acordo preliminar com todos os detalhes da negociação (preço, forma de pagamento, prazos, descrição do imóvel, etc.). É crucial a assessoria de um advogado especializado.
- Escritura Pública de Compra e Venda: Formalize a transferência da propriedade em um Tabelionato de Notas, especialmente para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Imposto municipal a ser pago pelo comprador antes do registro da escritura.
5. Registro da Propriedade
- Registro da Escritura: A transferência da propriedade só se concretiza com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
- Custos de Cartório: O registro envolve custos (emolumentos).
6. Financiamento (Se Necessário)
- Crédito Rural: Existem linhas de crédito específicas para a compra de imóveis rurais, oferecidas por bancos públicos e privados (Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, BNDES) e programas como o Programa Nacional de Crédito Fundiário (PNCF) e o Terra Brasil.
- Requisitos e Documentação: Cada linha de crédito terá seus próprios requisitos (projeto de exploração, capacidade de pagamento, garantias).
- Assessoria Financeira: Um especialista em crédito rural pode auxiliar na obtenção de financiamento.
7. Assessoria Profissional
- Advogado Especializado em Direito Imobiliário Rural: Essencial para analisar a documentação, elaborar/revisar contratos e garantir a segurança jurídica da transação.
- Corretor de Imóveis Rural: Possui conhecimento do mercado local e pode auxiliar na busca e negociação.
- Engenheiro Agrônomo/Avaliador: Pode fornecer laudos técnicos sobre a propriedade (qualidade do solo, potencial produtivo, avaliação de benfeitorias).
Comprar uma terra exige diligência e atenção a detalhes específicos da legislação rural e ambiental, especialmente em Minas Gerais. A assessoria de profissionais qualificados é fundamental para garantir um negócio seguro e bem-sucedido.
